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2017年7月28日5:34 PM

　国土交通省は12日、社会資本整備審議会都市計画・歴史的風土分科会都市計画部会都市計画基本問題小委員会（委員長：中井検裕氏・東京工業大学大学院社会理工学研究科教授）の7回目となる会合を開き、「都市のスポンジ化」への対応をテーマとした中間とりまとめ案を発表した。

　　「都市のスポンジ化」とは、都市の内部において、スポンジの小さな孔のように、空き地、空き家等が、小さな敷地単位で、時間的・空間的にランダムに発生することを指す。都市の密度低下が、サービス産業の生産性の低下、行政サービスの非効率化、まちの魅力の低下、コミュニティの存続危機などの悪影響を誘発すると懸念されている。また、国の都市政策の当面の目標である「コンパクトシティ」のメリットを相殺する可能性も指摘されている。

　委員会では、立地適正化計画制度など現行の都市計画制度に加え、現行の都市計画制度が備えていない政策手法や、都市空間のマネジメントを担う推進役として地域住民や民間団体等が関与する仕組み、余剰地の保有・流通を担う主体の活動推進、土地の状況や利用価値に見合った適正利用を促す仕組みづくりなど、多様な視点で課題解決策の検討を進めてきた。

　とりまとめ案では、すでに発生したスポンジ化への対処方策と、スポンジ化の発生に備えた予防策の両面からアプローチ。前者では「市場性がある場合の行政の後方支援」「所有と利用の分離を通じた空き地等の利活用。情報のマッチングや働きかけを通じた行政の媒介・仲介機能の発揮」「暫定利用の積極的な評価」などを挙げた。一方、後者では、開発・建築行為だけでなく、空間の利用形態にもコントロールを及ぼし、望ましくない空間の状態が生じないようするため、土地利用ルールを継続的に守らせるための契約的手法の導入やまちづくりを主体的に担うコミュニティ活動の推進などを挙げた。

　また、さらなる検討課題として「都市計画と他の分野の連携」「土地利用縮小に向けた公共投資」などを盛り込んだ。

　同省はとりまとめに盛り込んだ施策や制度の具体的な導入に向け、秋の概算要求で予算化を図る。

2017年7月12日6:28 PM

（独）住宅金融支援機構は3日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の7月の適用金利を発表した。

　借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.090％（前月比0.000％）～1.640％（同0.000％）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は、年1.090％（同0.000％）と横ばい。

　借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.030％（同0.020％上昇）～1.580％（同0.020％上昇）。最頻金利は1.030％（同0.020％上昇）と、2ヵ月連続の上昇となった。

　フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.490～1.990％、9割超の場合が年1.930～2.430％。

2017年7月3日11:32 AM

　（独）住宅金融支援機構は、2016年度「フラット35利用者調査」の結果を公表した。フラット35利用者で、金融機関から買い取りまたは付保の申請があった案件のうち、16年4月1日～16年3月31日までに買い取り・付保を承認した7万6,101件を対象に調査した。

　融資区分については、土地付注文住宅が32.3％（前年比0.8ポイント上昇）で最多となり、中古（既存）マンションも10.7％（同1.1ポイント上昇）と、09年（14.0％）以来の二ケタとなった。マンションの割合が10.2％（同1.7ポイント低下）と下がり、06年以降で過去最低の割合を更新した。

　利用者の年齢は、30歳未満が13.6％（同0.6ポイント上昇）、30歳代が44.5％（同0.7ポイント低下）、40歳代が24.9％（同0.3ポイント低下）、50歳代が10.3％（同0.3ポイント上昇）、60歳代が6.7％（同変化なし）。平均年齢は39.8歳で、前回と変わらなかった。

　世帯年収は、平均で602万円（同11万円減）。399万円以下が23.1％（同1.7ポイント上昇）、400万～599万円が40.7％（同0.6ポイント上昇）、600万～799万円は19.7％（同0.9ポイント低下）、800万～999万円は8.4％（同0.6ポイント低下）など。400万円未満の割合は、14年（24.1％）に次ぐ水準。

　年収倍率は、注文住宅が6.3倍で6年連続上昇、土地付き注文住宅が7.1倍で7年連続上昇、建売住宅は6.5倍で2年連続上昇、マンションは6.8倍で6年連続上昇。また、既存戸建ては5.1倍、既存マンションは5.4倍となり、いずれも3年連続の上昇となった。

　所要資金については、注文住宅が3,320万円、土地付き注文住宅3,955万円、建売住宅3,338万円、マンション4,276万円と、横ばい推移の建売住宅を除いて上昇傾向が続いている。既存戸建ては2,305万円で13年度以降ほど横ばい、既存マンションは2,797万円で4年連続の上昇となった。

2017年6月28日6:02 PM

２０１６年の訪日外客数は、前年比２１．８％増の２，４０３万９千人で、
日本政府観光局（JNTO）が統計を取り始めた１９６４年以降、最多の
訪日者数となりました。

訪日外国人旅行者が急増する中、多様化する宿泊ニーズに対応して
急速に普及が進んでいるのが「民泊」。

実際、日本政策投資銀行がアジア８地域（韓国、中国、台湾、香港、タイ、
シンガポール、マレーシア、インドネシア）の訪日外国人に対して行った民泊に
関する調査結果によると、訪日経験者の１２．１％が日本での民泊を経験しており、
２６．８％が日本での民泊利用を希望していることが分かりました。

こうした中、民泊について健全な普及を目的に民泊事業を実施する際の一定の
ルールを定めた「住宅宿泊事業法（民泊新法）案」が６月９日、参議院で
可決・成立しました。

内容は、住宅宿泊事業者に対して都道府県知事への届出を義務付けるほか、
管理事業者に対する国土交通大臣の登録制度、仲介事業者に対する
官公長官のと登録制度を設け、それぞれの監視下に置く。

また、民泊物件の年間提供日数の上限は１８０日（泊）として、都道府県は
地域の実情を反映し、条例によって日数を制限できるといったもの。

早ければ２０１８年１月に施行される予定です。

2017年6月25日11:17 AM

　国土交通省は21日、不動産投資市場の成長に向けたアクションプランのとりまとめを策定、公表した。

　不動産投資市場の成長により、不動産ストックのフロー化による投資を促進。民間の資金である「カネ」や「人」のノウハウを活用し、不動産ストックをより良いものするための土地・不動産分野の改革をより一層進めていくという観点から、官民が協働してリート等の資産総額約30兆円の実現に寄与すべく具体的施策について、「不動産投資市場政策懇談会」（座長：牛島総合法律事務所弁護士・田村 幸太郎氏）にて議論を進めてきた。

　アクションプランでは、「CRE等の改革（企業等不動産の活性化）」「リート市場等の改革」「不動産投資家の投資環境の改革」「人材育成の改革」の4つの取り組みを示した。「CRE等の改革（企業等不動産の活性化」では、企業等が保有する不動産ストックの成長性の高い資産等への転換を進めるため、ガイドラインの改定やフォーラムの開催等を通じ、これまでCREの有効活用に積極的ではなかった業界・団体におけるCRE戦略の導入・実施を促す。「リート市場等の改革」では、成長分野で拡大する不動産需要に対し、不動産ストックの価値向上を支えるために必要な資金を調達する不動産投資市場の機能向上を図る。「不動産投資家の投資環境の改革」では、多様な投資家からの投資を呼び込むため、不動産情報基盤の充実等、不動産投資環境の整備を進める。「人材育成の改革」では3つの改革に必要な人材を確保するため、産官学金が連家指定人材育成の機会の提供等を促進する。

　同日開催した9回目となる懇談会で委員からは、事務局から提示されたアクションプラン案について、おおむね問題ないとの見解が示されたが、「今後このアクションプランの実現に向けて何をやっていくかが課題。フォーラム開催や海外編の発信など伝え方が重要」といった今後の課題や、不動産投資のグローバル化に向けた取り組みについて「グローバルスタンダードとあるが、日本には借家法といったローカルルールのようなものがある。それらをそれらを踏まえた上で運用していくことが望ましい」といったアクションプランを進めていく上での留意点などについての意見も挙がった。

　また、閉会に当たり挨拶した同省土地・建設産業局長の谷脇 暁氏は「4月から3回という大変短い期間で活発な議論を行なっていただき、充実したアクションプラン案をまとめることがきた。今後はアクションプランに記載してある政策について、フォローアップをしながらしっかりと実行していきたい」と述べた。

2017年6月21日6:35 PM

「住宅宿泊事業法案」(民泊新法案)が1日、衆議院本会議で可決、参議院に送られた。同法案では、住宅宿泊事業者に対して都道府県知事への届出を義務付ける。年間提供日数の上限は180日(泊)とし、都道府県は地域の実情を反映し、条例によって日数を制限できるとした。｢家主居住型｣の場合、｢衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等｣が、｢家主不在型｣の場合、｢適正な運営を行う住宅宿泊管理事業者に委託すること｣が義務付けられる。また、管理事業者は国土交通大臣の、仲介事業は観光庁長官の登録が必要となり、それぞれの監督下に置かれる。　　　　　(不動産流通研究所)

2017年6月5日4:05 PM

「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律案」が26日、衆議院本会議で可決、成立した。同法案は参議院で先に審議され、4月5日の同院本会議で可決していた。

　同法案では、地方の小規模不動産の再生により地方創生を推進するとともに、成長分野での良質な不動産ストックの形成を推進し、都市の競争力の向上を図ることを目的に、（1）小規模不動産特定共同事業に係る特例の創設、（2）クラウドファンディングに対応した環境整備、（3）良質な不動産ストックの形成を推進するための規制の見直しを盛り込んだ。

　空き家・空き店舗等の再生・活用事業に地域の不動産事業者等が幅広く参入できるよう、出資総額等が一定規模以下でも対応可能とした。事業者の資本金要件を緩和するとともに、5年の登録更新制とする等、投資家保護を確保する。
　投資家に交付する契約締結前の書面等について、インターネット上での手続きに関する規定を設定。インターネットを通じて資金を集める仕組みを取り扱う事業者について、適切な情報提供等、必要な業務管理体制に係る規定を整備する。
　プロ投資家向け事業における約款規制を廃止。また、機関投資家等、スーパープロ投資家のみを事業参加者とする場合の特例等を創設する。特別目的会社を活用した事業において、一部のリスクの小さな事業（修繕等）における事業参加者の範囲を一般投資家まで拡大する。

　公布日から6ヵ月以内で施行となる。

2017年5月29日3:25 PM

「平成28年度土地に関する動向」「平成29年度土地に関する基本的施策」（平成29年版土地白書）が26日、閣議決定された。

　28年度の地価・土地取引等の動向として、地価は総じて堅調に推移しており、全国平均でみると全用途平均で2年連続の上昇。土地取引件数も前年比で微増した。また、マンション市場では、首都圏において既存成約件数が新築販売戸数を初めて上回った。また、新たな土地需要として物流業や宿泊業、ヘルスケア産業等の分野の土地・不動産需要が拡大。Eコマース市場の拡大で、首都圏臨海部や内陸部での物流施設が増加、大阪や京都では宿泊施設の増加が見られているとした。

　29年度の講じるべき施策では、空き家対策を筆頭に挙げた。相続・贈与により「世帯所有の空き家」「利活用が有望でない空き家の敷地」が、この10年間で大幅に増加。多くの国民が空き家・空地の増加を問題と認識している中で、小規模連鎖型の区画再編や、老朽家屋の除却による公共空間の整備、地域の共有財産としての後援整備といった、「空き家の創造的活用による地域価値の維持・向上」について、行政だけでなく、NPOや地元住民、民間事業者が主体的に空地等の管理・活用を行なう事例を紹介している。

2017年5月27日5:12 PM

社会資本整備審議会産業分科会不動産部会（部会長：中田裕康・東京大学大学院法学政治学研究科教授）は12日、32回目となる会合を開催。今年から議論してきた「空き家対策」の中間的整理と、不動産分野のサービス向上、業務効率化に向けたIoTやAIといった新技術やサービスの活用法等について、事務局が委員の意見を求めた。

　空き家対策については、総合的・計画的な対策の推進が必要として、（1）所有者の周知・意識啓発等による「空き家の発生の予防」、（2）生活環境への悪影響を防止するための「空き家の適正な管理」、（3）マッチングの強化、リノベーション、地域による活用など「空き家の活用」、（4）活用が見込めない空き家の除却、（5）除却後の空き地の活用、（6）空き家に係る調査・政策研究等の充実、に取り組むべきとした。これらについて、現在国土交通省等で進める政策・制度に加え、委員からは「空き家の分類をもう少し細かくして、特定空き家に分類されないが迷惑な空き家に対する対策も行なうべき」「地域の人たちはどこに相談していいかわからないので、相談窓口を充実させる」「地域で活躍する若い人たちの意見や取り組みを紹介したり、情報を共有すべき」といった意見が出された。

　また、不動産分野のサービス向上や業務の効率化に、AIやIoTといった最新技術やサービスをどう活用していくかについては、「不動産インデックスの充実やデータのオープン化など基盤となる不動産情報の整備・充実と、不動産取引・不動産投資等におけるIT活用環境の整備等と併行して、従来の不動産分野の枠を超え、産官学連携による幅広い分野横断的な政策的アプローチを進め、新たなビジネスやサービスの創出と普及を図るべきとした。これに対し委員からは「情報のオープン化はただオープンにしただけでは消費者が混乱する。専門家が分かりやすくした上でオープン化すべき情報もある」「AIやIoTといった新技術はこれまでの宅建業のあり方を変化させる。新たな不動産ビジネスのあり方を考えていくべき」「新技術は、業界団体の協働行為やレインズのようなネットワークと結びつくことに意味がある」といった意見が出された。

2017年5月12日5:33 PM