土地探しコラム

住みたい街、「吉祥寺」が14回連続の1位

(株)長谷工アーベストは18日、首都圏の「住みたい街(駅)ランキング2018」を発表した。WEBによるアンケート調査で、有効回答数は2,996件。

1位は「吉祥寺」(前年1位)で、調査開始以来14回連続のトップに。2位は「横浜」(同3位)、3位は「恵比寿」(同4位)となった。17年比でランクアップした街(駅)は、「池袋」(10位→4位)、「二子玉川」(17位→7位)。17年は「北千住」が初のトップ10入りとなったが、18年は「赤羽」(19位→11位)が大幅にランクアップした。複数路線が利用可能、都心直通、快速急行停車駅・始発駅など、交通アクセス関連や、再開発の進行、商業施設の開業など、「街(駅)」の変化が評価される傾向が続いている。

都県別ランキングのトップは、東京23区が「恵比寿」(前年2位)、東京市部が「吉祥寺」(同1位)、神奈川が「横浜」(同2位)、埼玉が「浦和」(同2位)、千葉が「津田沼」(同1位)となった。

2018年9月20日10:53 AM

瑕疵保険、2号保険普及へ対応策を検討/国交省

国土交通省は14日、第2回目となる「制度施行10年経過を見据えた住宅瑕疵担保履行制度に関する検討会」(座長:犬塚 弘弁護士)を開催した。

冒頭、事務局が既存住宅流通・リフォーム市場の現状や活性化に向けて実施されている政策、既存住宅流通時の瑕疵保険の種類、リフォームと大規模修繕時の保険の状況などについてや、新築住宅・既存住宅のそれぞれの瑕疵保険加入時の検査について、説明した。

続いて、課題を整理すると共に、それぞれの対応の方向性について、事務局が案を提示。
既存住宅等に係る、住宅瑕疵担保履行法第19条第2号における2号保険(任意保険)の付保率が低調であるため、今後普及を進める必要がある点を指摘。宅建事業者販売の既存住宅売買瑕疵保険については、買取再販事業者等の活用が進んでいることから、先進的な取り組みの事業者の事例紹介などにより、取り組みを展開していくべき、とした。
個人間売買では、買い主側のニーズは高いものの、付保に際して前提となるインスペクションの実施について売り主の理解や同意が必要であり、かつ付保による売り主のメリットが少ないことから、売り主の理解が得られていないという現状を指摘。さらに付保手続きが複雑、宅建事業者の理解が進んでいないなどの課題についても触れ、売り主が瑕疵保険付保へ関心を高める取り組みや宅建事業者への啓発活動の実施、各保険法人における売買の流れを阻害しないような付保手続きのあり方の検討、といった対応の方策が示された。

また、2号保険の認知度不足も普及の阻害要因となっているとし、2号保険の意義やメリットの周知に向けて、2号保険と関連の深い安心R住宅制度や登録住宅リフォーム事業者団体制度などの利用者への周知を通じて普及を進めるべき、とした。

さらに、延長保証保険は住宅事業者が被保険者となるため、消費者が瑕疵担保保険の延長を望んでも住宅事業者が望まない限り消費者のニーズに応えられない点や、小規模リフォーム等の場合に工事費用と保険料が見合わず、保険加入につながりづらいといった課題も指摘。瑕疵担保責任期間(1号保険期間)終了後に住宅所有者の判断で加入できる保険商品の検討や、消費者に瑕疵担保責任期間の終了を知らせる仕組みづくり、小規模リフォームでも保険加入をしやすくするための方策などについて検討が必要、といった方向性が示された。

委員からは、「保険加入がスタンダードになれば、付保されていない物件は選択対象から外れていく。付保物件の標準化を進めるべき」といった意見のほか、「インスペクション、宅建業法上の建物状況調査、保険加入のための適合検査と、目的は違うとはいえ似たような検査が幾度も必要となり、負担を増加、加入の妨げになっている。共通化が図れないか」「2号保険では付保後1年以内の事故発生率が高いと聞く。検査内容の拡充やより精密な検査などで事故率を下げる必要もあるのではないか」などさまざまな意見が出された。

次回は12月20日に開催予定。

2018年9月15日6:07 PM

日影規制の柔軟な運用を推奨し、過度な規制解消へ/国交省

国土交通省は、日影規制について自治体の柔軟な運用を推奨する。居住環境に関わらない鉄道駅の駅舎や車庫などを対象から外した事例やマンションの建替での個別許可の事例等、柔軟な運用事例を全国の自治体へ紹介する。過度に厳格に運用する自治体の参考にしてもらいたい考え。
規制改革推進会議の答申による17年度規制改革実施計画を受けた対応。同会議では駅舎や老朽化建築物の建替、都市改正緊急整備地域内での日影規制の見直しが求められていた。

2018年9月9日5:41 PM

お見舞い申し上げます。

今般の西日本を中心とした豪雨や台風21号、北海道胆振東部地震により被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。一日も早い復興をお祈りいたします。

2018年9月6日4:11 PM

塀の耐震診断・改修、義務化の検討/国交省

国土交通省は、社会資本整備審議会・建築分科会の建築物等事故・災害対策部会を開き、大阪府北部地震の建築物の被害状況を報告し、今後の取組を議論した。ブロック塀の倒壊被害を受け耐震改修促進法のスキームを塀に対しても用いる仕組みを検討する。
一定の高さ以上の塀に対しては耐震診断と改修を義務付ける仕組みを検討。同省は地震後に、住宅を含む建築物の塀の安全点検に活用できるチェックポイントを作成。所有者や管理者に対し、安全点検の実施を促すなど、注意喚起をするよう都道府県に要請した。

2018年9月2日1:11 PM

全建築物の宅配ボックスを容積率の対象外に/国交省

国土交通省は、宅配ボックス設置部分の容積率規制を緩和し、設置部分を容積率算出に必要な延床面積の算入対象から外す。9月中に建築基準法に関する政令を改正する方針で、対象は建築物全般。
宅配ボックス設置部分の床面積を延床面積の100分の1を上限に容積率算出の延床面積の対象から外す。同省では、容積率が上限一杯となる都心部での新築プロジェクトでの活用を想定するほか、既存不適格建築物の老朽化による建替での活用にも期待を寄せる。

2018年9月1日10:44 AM

国交省概算要求、空き家対策等に増額

国土交通省は29日、平成31年度の予算概算要求を発表した。

一般会計予算は6兆9,070億円(前年度比1.19倍)。一般会計のうち、「新しい日本のための優先課題推進枠」が1兆5,796億円、公共事業関係費が6兆1,736億円(同1.19倍)、非公共事業が7,334億円(同1.17倍)。東日本大震災復興特別会計が4,577億円(同1.00倍)、財政投融資が1兆4,612億円(同0.43倍)。

住宅局関連では、平成30年7月豪雨による被害等を踏まえ、災害等に強いまちづくりの支援として密集市街地総合防災事業(78億円)、防災・省エネまちづくり緊急促進事業(91億600万円)等を要求。
空き家対策の強力な推進を目指し、空き家対策総合支援事業(40億円)、空き家対策の担い手強化・連携モデル事業(5億円)と、前年度比より増額した。マンション管理適正化・再生推進事業(2億600万円)等で、既存ストックの有効活用・市場の活性化を目指す。
地域居住機能再生推進事業(462億円)、スマートウェルネス住宅等推進事業(305億円)、重層的住宅セーフティネット構築支援事業(12億3,700万円)等により、若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らせる住生活の実現を図る。
また、消費税率引き上げに伴う需要変動への対応も予算編成過程で検討するとした。

土地・建設産業局関連では、空き家・空き地の流通活用の促進に1億3,000万円。6月に成立した「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」を受け、地域の課題に即した実務的な権利者探索の手引きの作成や、新たに創設された地域福利増進事業に係る先進的な取り組みへの支援とノウハウの地域への普及を促進するため等の予算として9,800万円を設定。民泊管理業の健全な発展に係る環境整備に前年度比2倍の3,000万円を充てた。

また、健全な賃貸住宅管理業および個人の不動産投資の促進に向けた環境整備に1億1,500万円を新規で設定。賃貸住宅管理業者のルール強化や、賃貸住宅管理業者登録制度への未登録業者の登録促進に向けた環境整備を行ない、賃貸住宅管理業の適正化を図る。また、個人の不動産投資に関する調査・検討を進めるなど、個人投資家による適切な投資判断および投資を行なうことができる環境を整備することで、サブリースのトラブルを含む個人投資家の被害等を可能な限り防止するとともに、金融技術の進展等を踏まえた適切な投資判断を促進し、質の高い投資を促進する。

そのほか、不動産情報における官民連携に向けた環境整備予算として1億4,000万円を充てた。民間保有情報の活用に向けた課題整理や官民連携のあり方を検討。データの整備を実施し、賃料・利回りに関する指標の検討・開発を行なう。また、REINS等に蓄積された過去データの参照や、住宅履歴情報などと相互に連携するための「不動産ID」の構築など情報蓄積の統一的なルール等を検討。宅地建物取引業者が各データにアクセスできる仕組みの構築に向けた検討を行なう。

2018年8月30日11:09 AM

18年上半期の新築戸建て価格、前期比微増

 不動産総合情報サービスのアットホーム(株)は23日、同社ネットワークにおける、2018年上半期(1~6月)の首都圏「新築戸建分譲住宅」の価格動向を発表した。対象は、登録物件5万4,104件、成約物件1万1,044件。

同期の新築戸建登録価格の首都圏平均は、1戸当たり3,546万円(前期比2.0%上昇)、前年同期比も2.7%の上昇となった。
成約価格の首都圏平均は、1戸当たり3,429万円(同0.4%上昇)、前年同期比は0.2%の下落。エリア別にみると、横浜・川崎市が唯一下落し7期ぶりのマイナスに。一方、東京23区では5,000万円以上の高価格帯の成約が大幅に増加し、前期比3.9%の上昇。3期ぶりにプラスとなり、登録価格との乖離率のマイナス幅は、首都圏平均が拡大する中、縮小に転じた。

成約物件の価格帯別割合をみると、最も多いのは3,000万円台の物件(35.1%)、僅差で2,000万円台(35.0%)が続いた。エリア別の売れ筋は、23区が5,000万円以上、都下、横浜・川崎市は3,000万円台、神奈川県下、埼玉県、千葉県は2,000万円台で、前期から変化なし。平均価格が大幅に上昇した23区では、5,000万円以上の物件割合が前期比6.8ポイント上昇し、40.8%に。

成約物件の敷地面積の首都圏平均は122.90平方メートルと、前期比0.6%の拡大。駅からの所要時間は、「徒歩20分超・バス便」が32.0%(同2.1ポイント減)で最多となった。

成約物件を市区別でみると、成約数トップは、東京23区が足立区、東京都下は町田市。横浜・川崎市は旭区、神奈川県下は相模原市、埼玉県はさいたま市、千葉県は千葉市だった。

2018年8月26日10:45 AM

全国主要都市の地価、9割が上昇

国土交通省は17日、主要都市の高度利用地地価動向をまとめた「地価LOOKレポート」(2018年第2四半期)を公表した。調査対象は東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市等23地区の計100地区(住宅系地区32地区、商業系地区68地区)。

当期(4月1日~7月1日)の地価動向は、上昇が95地区(前回91地区)、横ばいが5地区(同9地区)、下落が0地区(同0地区)。上昇地区は2期連続で全体の約9割を上回った。
オフィス市況が好調なことや、再開発事業の進捗により繁華性が向上したこと、インバウンドによる消費・宿泊需要などが、上昇の主な要因。オフィス、店舗、ホテル、マンション等に対する投資が引き続き堅調。

上昇地区のうち、82地区が0~3%の上昇。3~6%の上昇となったのは13地区。うち、住宅系が1地区(「福島」<大阪市>)。商業系が12地区(「駅前通」<札幌市>、「渋谷」・「表参道」<東京都>、「横浜駅西口」<横浜市>、「太閤口」・「伏見」・「金山」<名古屋市>、「心斎橋」「なんば」<大阪市>、「三宮駅前」<神戸市>、「博多駅周辺」<福岡市>、「下通周辺」<熊本市>)だった。

圏域別では、東京圏(43地区)では上昇が39地区(同36地区)、横ばいが4地区(同7地区)となり、約9割の地区が上昇。大阪圏(25地区)では、18年第1四半期から2期連続ですべての地区が上昇。名古屋圏(9地区)では、13年第2四半期から21期連続ですべての地区で上昇。地方圏(23地区)では、上昇が22地区(同21地区)、横ばいが1地区(同2地区)となり、ほぼすべての地区で上昇となった。

用途別では、住宅系地区(32地区)では、上昇が29地区(前回26地区)、横ばいが3地区(同6地区)となり、約9割の地区が上昇。
商業系地区(68地区)では、上昇が66地区(同65地区)、横ばいが2地区(同3地区)となり、ほぼすべての地区が上昇した。

2018年8月18日12:00 PM

民泊+マンスリーでの運用を推進

(株)フジ・メディア・ホールディングス傘下で在日外国人向け情報サイトを運営する(株)ジープラスメディア、住宅宿泊管理システムを運用・展開するmatsuri technologies(株)、Airbnb Japan(株)がこのほど包括提携。民泊事業を日本の居住環境に合う適法な形で普及させる取り組みを進めていく。

6月に施行された住宅宿泊事業法で年間の民泊可能日数が180日と定められたことから、1年の約半分を民泊以外の用途で活用する必要があり、民泊ビジネスから撤退するオーナーが増加する一因となっている。

そこで、マンスリー賃貸サービスと民泊を組み合わせて提供する手法を提案。増加するインバウンドの宿泊需要に対応するとともに、不動産オーナーの資産有効活用にもつなげる。

今後、民泊とマンスリーのハイブリッドサービスの展開や民泊事業参入希望者に向けたセミナーの開催などにより、不動産オーナーの民泊事業への参入を促す。

2018年8月16日6:43 PM